| PART 1 |
前些日子盘点了一下杭州今年要交付的楼盘，其中也盘点了一些存在踩踏风险的板块和楼盘，详情请点击：开挂理财盘，哪些今年要交付？
可以这么说，造成踩踏的最大原因是供需平衡被打破，短期瞬间爆发的供过于求；
但如果把深层次原因剖析透彻，最主要的原因归根结底还是房价走向问题，也就是经济学上的：供应多需求少，则价格下降，供应少需求多，价格上升，新房这样，二手房亦然。
影响价格走向的三大要素：短期看政策，中期看土地，长期看人口。这句话被视为研判楼市的一条准则。
但是应该再加上一条基本要素：决定上层建筑的经济基础；
经济、政策代表杠杆和原动力，土地代表供给，人口则代表需求，杠杆、供给、需求恰是这些年驱动楼市和房价最核心的三股力量。
分析杭州目前这几项要素的整体状况，整体经济面虽然保持稳步上升，但杭州最大的依仗数字经济过于偏向单一的服务型数字产业，再加上偏科导致的实体经济过于孱弱的特质；
决定着杭州的数字经济，乃至整体经济都面临最近10年来最大的难关，而这样的境况必然影响着最为中坚的中产阶层的购买力，继而产生需求端的萎缩境况；
从今年首次土拍市场来看，只要想做，杭州土地供应平抑需求的能力还是毋庸置疑的；
也就是说不仅二手房供过于求，新房供应端也有持续放水的可能性，供应上升，需求退却，一上一下，不管市场热度还是价格走向都有持续下行的危险；
这在二手市场表现的尤为明显，目前杭州二手市场表现出两种态势：
一种是部分板块这几年涨得过快过猛，导致卖房市场产生较高或是离谱的惯性预期，与并不急迫的需求形成反差；
而供应量持续累计导致蓄水池满溢，或者说失衡，导致二手成交困难、流速过慢，如果今年还有大量供应入市，踩踏现象必然出现；
第二种就是经济不景气、疫情的持续，对服务业和制造业等基础产业的沉重打击，导致消费及购房行为的信心度降低；
而房地产作为投资、投机行为的集中区，买入价格最低，卖出价格最大化的特性又加剧了二手流速滞胀，和一旦市场下行，预期背离的现象；
第三种是：部分二手房价格并不高，但板块关注度和选择度也并不高的板块，同样面临批量上市二手房逐年积累和成交量低位徘徊的踩踏风险。
这就导致打新时对房价的心理预期与现实进入二手房市场的接受度，形成鲜明的反差。
那么今年交付的楼盘有哪些会有这样的担忧呢？
| PART 2 |
我们再尝试预估一下；判断是否踩踏，供求关系和流速流量大致可以看出。
因此，我们对今年的交付量、板块有参考价值和竞争关系的二手次新房，以及流量、挂牌价格（数据来自透明售房网好找房）等维度进行分析，期望对新交付楼盘的买方或卖方，都能在二手房市场有个准确定位。
今年交付量最大的板块是南部新城，预计总共约9600套面临交付，而在透明售房网仅蜀山+湘湖两个板块的住宅挂牌量就近2000套，按保守估计，今年挂牌量会突破3000套；
而按照我们可以参考的4个二手次新4月仅成交4套的表现，踩踏大概率不可避免；原因很简单，一是南部新城居住特性，流动性并不出众；
二是，产业短板和新房限价不断上涨的蚕食下，二手房溢价方面也不会有太大期望，这在二手房挂牌价上也可以看出。
| PART 3 |
今年交付量亚军板块是大未科，约9500多套，而目前未科的挂牌量是2600余套，如果今年交付的这近万套入市，按保守的至少10%的挂牌量计算，总量直奔4000套。
而包括未科三兄弟、华夏四季、西溪公馆等具有参考性的7个盘成交情况来看;
即使在成交价调整幅度较大的情况下，其中以价换量的西溪公馆以5套的成绩排在上月第一，4月总成交量也仅19套。
虽说未科既是杭州数字产业中心又有着杭州第三中心双重重磅定位的板块;
但是科创企业大厂裁员潮和产业景气度下降对置业的心理影响，二手房与限价巨大的倒挂，都足以影响板块内房价的走向，以及购买新房或是二手房上的选择；
新房不断供，注定不会有大量的盲目购买二手房的购房者，同样预示着二手房踩踏风险。
但是最近各地层出不穷的救市政策，预示着房地产政策底已经呈现；唯一值得关注的是市场底究竟在哪里，板块价格回调到什么程度，才能引起流量、流速的双增长，价格支撑度到底几何？
没有大的政策调整，不仅未科，其他板块也依然在继续寻求市场底的路上；而最大的变数也在于杭州什么时候加入政策调整的洪流，以及调整的力度多大，这也是目前二手市场博弈僵持状态中，一直在期望的X因素。
| PART 4 |
自从大江东投入到钱塘新区的怀抱，这个均价不到2万的年轻主城板块顺利成章的成为红热盘板块，但是整体制造产业导入的偏慢，加上土地供应的加速，都让板块承受了一定的压力。
而今年6个交付楼盘总计有5000+套交付给整个大江东又带来极大的压力；
同样，看数据，大江东虽然地广人稀，新盘还未达到大规模交付期，但是挂牌量也有近1000套，如果加上今年交付流入市场的量，2000套挂牌量都不意外。
而与此相反的是二手次新盘标志性的东湖城、江与城、宝龙城市广场等核心四盘刚过去的四月仅成了4套。
今年大江东的踩踏将非常明显，但是对于没能摇上号的购房者来说，捡漏可能性大增，这未尝不是好事；当然，在二手价格依然明显高于新房的情况下，摇号新房依然是首选，尤其是核心区的优质楼盘。
| PART 5 |
奥体—钱江世纪城组成的杭州崭新的城市封面，已经是仅次于南星、钱新，赶超申花的杭州高价改善板块。
今年面临交付的三盘总量近4100套，而板块目前的挂牌量超过2400套，也就是说今年挂牌量极有可能超过3000套的海量。
与不断上升的挂牌数量相比，奥体-世纪城目前次新房价格下调有限，导致4月上表中8个标杆性楼盘仅仅成交5套，平均每盘1套都分不到。
而这些海量二手房加上亚运村隐性的4400多套，几乎有千套以上等待入市；
也就是说板块内仅7万+二手房极有可能超过2千套，足以排在整个杭州所有板块前列，市场好，高价房还有接盘侠，一旦市场温和，或下行，高价房停滞也是难免的。
当然，亚运会延期导致的亚运村延期交付，会在一定程度上减缓这种压力。
虽然奥体-世纪城今年交付总量并不出众，但挂牌量和挂牌价的高企，在政策面不变的情况下，依然难以在短期内带动成交量。
| PART 6 |
排名第五的是市北，今年交付总数量近4000套；按至少10-20%的挂牌量，再对照近1300套存量住宅，今年市北的二手房或突破2000套的量。
如果参照4月6个板块标杆次新房仅4套左右的成交量，今年市北这么大的交付量确实难以支撑本就供过于求的供应结构，况且市北不管是土地市场还是新房市场供应量远未达到青黄不接的阶段。
| PART 7 |
紧随其后的是北部新城四盘，总交付量是约3800套，而目前仅勾庄+万达板块（余杭部分）挂牌量就约2600多套，考虑到板块投资率较高，挂牌量超过3000套几乎板上钉钉。
而典型次新房杭宸、海德公园、万家之星、瑷颐湾的4月总成交量也就平均1套/盘;
供应充足导致冲破价格壁垒极有可能，2021年挂牌价冲到过5万+/㎡杭宸如今也开始有明显松动；
而4万出头捡漏地铁盘瑷颐湾，以及海德公园性价比还是不错的。
| PART 8 |
今年交付量排在市北后面的板块是城东新城，6盘共有3200余套要交付，而挂牌的二手房存量是近1300套，也就是说今年板块高价二手房将超过1700套；
虽然说从钱塘天誉、金茂府，到今年要交付的景粼天著、东潮府、花语天境等楼盘，城东新城品质天花板终于可以抬升到杭州第一集团的水准；
但是缺乏大型商业综合体，以及道路规划、公铁割裂等板块短板，强烈阻碍板块的上升高度和价值基准线。
今年交付即使不踩踏，买方市场也是不争的事实。
而紧挨着城东新城的艮北新城情况也相似，今年即将有约3200+套交付，而目前板块挂牌量是约650套；次新房的4月成交量是10套，整体还算适中。
设想下如果挂牌量突破1000套的艮北会不会出现二手房价格再次回落，可能性真的有，毕竟没有产业的艮北，更多的红利是其他板块的外溢和与钱新二期的价格差；
毕竟钱新二期东低价地将持续出让，艮北的二手次新房又有多少价格优势，又有多少厚度的价格支撑真不好说。
| PART 9 |
今年的申花也有3盘交付，九龙仓天玺、天荟两兄弟，加上古翠隐秀；
虽然三盘仅2000套出头的交付量，不容易出现踩踏，但对于上表7个挂牌均价8-9万的申花二手次新房，整个4月仅4套成交的市场来说，价格博弈最终的结果可想而知。
而如果盘点一下申花近2000套二手房挂牌量，6万+的就有500套左右，占到了约1/4，如果再汇入今年新交付约200套上下的量，就小一千套了，没有极端好的形势，高价盘的去化周期也同样遥遥无期。
今年在申花高价盘中炭中取栗般捡漏也完全有可能。
| PART 10 |
经历了2019、2020、2021三年开盘潮，2022和未来两三年也是交付大年；
而盘点今年交付不管是南卧还是未科的9000+新房交付量，或是大江东的5000+，奥体世纪城的4000+，市北、城东新城、艮北、北部新城的3000+，以及申花的2000+的交付量;
对大多数板块来说既是对价格体系的一次重大考验，，同时也给二手房一个寻求市场底部和捡漏的机会；
任何健康和健全的房地产市场都不能缺乏一级（土地）、二级（新房）、三级（二手房）市场的互动和相辅相成；
而今年的这些交付楼盘如果在流入二手房市场时，如果配合政策端对增值税免征年限、利率优惠、信贷支撑等方面的松绑；
或是需求端适度松绑，或者其他方面的政策利好支撑……二手房对新房的正向减压作用才会真正释放。
毕竟红盘之所以称之为红盘，最终的红利实现还是在二手端。
至于这些热门楼盘会不会因人而异的出现踩踏，能否捡漏，应该一目了然了吧！
在政策面暖风既定的情况下，至少今年会是一个买房的窗口期，不管优质新房摇号还是优质二手房捡漏！（文中数据若有错误和遗漏，欢迎指正）
